Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kiracı veya kiraya veren tarafından mevcut kira bedelinin artırılması veya azaltılması talebiyle açılan bir dava türüdür. Kira sözleşmesinin başlangıcında taraflar kira bedelini serbestçe belirleme hakkına sahiptir. Ancak sonraki kira dönemlerinde, ekonomik koşullar ve hakkaniyet gereği kira bedelinde değişiklik yapılması tarafların talebi doğrultusunda gündeme gelebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi, kira bedelinin nasıl belirleneceğini ve hangi kriterlerin esas alınacağını düzenler. Kanun hükümlerine göre:

• Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılının TÜFE’nin (tüketici fiyat endeksi) on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
• Taraflar arasında anlaşma sağlanamamışsa, hâkim kira bedelini taşınmazın durumu, piyasa rayici ve hakkaniyet ilkeleri doğrultusunda belirler.
• Beş yılı aşan kira sözleşmelerinde, emsal kira bedelleri ve taşınmazın fiziki koşulları dikkate alınarak yeni kira bedeli hesaplanır.

Kira bedelinin belirlenmesi, taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer dairelerin kira fiyatları gibi emsal değerlerin araştırılmasını da içerir. Bu tür davalarda mahkeme, hakkaniyetli bir çözüm oluşturmak için detaylı bir inceleme yapar.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin beş yıl veya daha uzun süre devam etmesi durumunda açılabilir. Bu dava, tarafların kira bedeli üzerinde anlaşmaya varamadıkları durumlarda, yeni dönemde uygulanacak bedelin yasal düzenlemelere uygun şekilde mahkeme tarafından belirlenmesini sağlar.

Mahkeme, TÜFE’nin on iki aylık değişim oranını, taşınmazın durumu ve bölgedeki emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli tespiti yapar.

• Eğer kira sözleşmesi beş yıldan kısa süreli ise, hâkim sadece TÜFE değişim oranını esas alarak kira bedelini belirler; emsal kira bedelleri değerlendirme kapsamına alınmaz.
• Yabancı para üzerinden belirlenmiş kira bedeli olan sözleşmelerde ise, beş yıllık sürenin dolması şartıyla döviz kurundaki değişiklikler ve ekonomik koşullar dikkate alınarak yeni kira bedeli tespit edilebilir.

Kira Tespit Davası Şartları (2026)

Kira tespit davasının açılabilmesi için Türk hukukunda iki temel şartın sağlanması gereklidir:

1. Kira Sözleşmesinin Varlığı: Taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Söz konusu sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir; yazılı olma şartı aranmaz.
2. Hukuki Yararın Bulunması: Davanın açılmasında tarafların hukuki yararı olmalıdır. Örneğin, taraflar yasal sınırlara uygun olarak yeni dönemde kira bedelini zaten belirlemişlerse, bu durumda kira tespit davası açmanın hukuki bir yararı bulunmaz.

Bu iki şart birlikte sağlanmadığı takdirde dava reddedilecektir.

Kira Tespit Davasında Süre

Kira tespit davası açılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’na göre herhangi bir zaman sınırlaması bulunmamaktadır. Ancak TBK m. 345‘te belirtildiği üzere, belirlenen yeni kira bedelinin kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için şu şartlar aranır:

• Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalıdır veya
• Kiraya veren, kira bedelinde artış yapılacağını kiracıya 30 gün önceden yazılı olarak bildirmelidir.

Bu şartların yerine getirilmesi durumunda mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren uygulanır.

5 Yıldan Önce Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, tarafların herhangi bir anlaşmaya varmamış olması durumunda dahi mahkeme;

• Kiralanan taşınmazın durumu,
• Emsal kira bedelleri,
• Piyasa rayici gibi kriterleri göz önüne alarak kira bedelini yeniden belirler.

5 yıldan az süreli kira sözleşmelerinde ise, TÜFE’nin on iki aylık değişim oranı esas alınarak kira bedeli tespit edilir. Emsal kira bedelleri bu durumda dikkate alınmaz.

5 Yılı Dolan Kiracı İçin Zam Talebi

Kira süresi beş yılı aşan kiracılar için kira bedelinde artış talep edilebilir. Bu durumda kiraya veren, kira bedelinin güncellenmesi için kira tespit davası açabilir. Mahkeme, şu kriterleri göz önüne alarak artış oranını belirler:

• Taşınmazın bulunduğu bölgede emsal kiralık daire fiyatları,
• Kiralanan taşınmazın fiziksel ve hukuki durumu,
• Piyasa araştırmaları.

Mahkeme tarafından yapılan değerlendirmede, bölgedeki diğer taşınmazların kira bedellerinin delil olarak sunulması ispat açısından önemlidir.

Kira Uyarlama Davasında İhtar Şartı

Kira tespit davası açmadan önce ihtar çekilmesi yasal olarak zorunlu değildir. Ancak:

• Belirlenen yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması isteniyorsa,
• Kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bir ihtar, en az 30 gün önceden yapılmalıdır.

Bu durumda, ihtar çekilerek taraflar arasında sürecin şeffaf bir şekilde yürütülmesi sağlanır.

Tespit Edilen Kira Bedeli Hangi Tarihten İtibaren Geçerli Olur?

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca:

• Eğer dava, yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış veya
• Kiracıya yazılı olarak kira artışı bildirimi yapılmışsa,

Mahkemece tespit edilen yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Aksi durumda, mahkeme kararı geçmiş dönemi kapsamaz ve ilerleyen dönemde uygulanır.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı bir hukuki nitelik taşır ve farklı koşullarla sonuçlanır. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenmiştir ve “aşırı ifa güçlüğü” başlığı altında ele alınmaktadır. Kanunun ilgili hükmüne göre:

TBK m. 138: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir nedenle meydana gelir ve bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut koşulları, borcun ifasını dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde borçlu aleyhine değiştirirse borçlu, hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını isteme hakkına sahiptir. Bu mümkün olmadığında sözleşmeden dönme veya sürekli edimli sözleşmelerde fesih hakkını kullanabilir.”

Bu madde kapsamında, sözleşme tarafları kira bedelinin uyarlanmasını kendi aralarında müzakere yoluyla kararlaştırabileceği gibi, anlaşmaya varamamaları halinde mahkemeye başvurarak bu konuda uyarlama talep edebilirler. Uyarlama davasında geriye dönük kira bedellerinde değişiklik yapılmaz ve bu davalar, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerine uygulanamaz. Dava sonucunda mahkeme kira bedelini, hakkaniyet ilkelerine uygun şekilde yeniden belirler.

Kira Uyarlama Davasının Şartları

TBK m. 138’e göre bir kira uyarlama davasının açılabilmesi için şu koşulların sağlanması gerekir:

1. Öngörülemeyen Olağanüstü Durum: Sözleşmenin yapıldığı sırada tarafların öngörmediği ve öngörmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun sonradan ortaya çıkmış olması gerekir.
2. Borçlunun Kusuru Dışında Meydana Gelen Sebep: Ortaya çıkan olağanüstü hal, borçlunun davranışlarından kaynaklanmamalıdır.
3. Durumun Borçlu Aleyhine Değişim Yaratması: Meydana gelen olay, sözleşmenin yapıldığı andaki koşulları, borcun ifasını dürüstlük kuralına aykırı düşecek şekilde ağırlaştırmış olmalıdır.
4. Henüz Borcun İfa Edilmemiş Olması: Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş ya da ifanın aşırı güçleşmesine rağmen haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Bu şartlar sağlandığında taraflar, olağanüstü durumların etkisini azaltmak için kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep edebilirler. Bu durum, günlük hayatta tarafların hesaplayamadığı ve hesaplamakla yükümlü olmadığı koşulları kapsar.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

1 Eylül 2023 itibarıyla kira tespit davalarında arabulucuya başvurma şartı getirilmiştir. Arabuluculuk sürecinin başarısız olması durumunda dava açılabilir. Ancak dava süresi; mahkemenin iş yoğunluğu, bilirkişi raporlarının hazırlanma süresi gibi faktörlere bağlı olarak değişiklik gösterir. Genel olarak kira tespit davalarının 1 ila 1,5 yıl arasında sonuçlandığı ifade edilebilir.

Dava sonuçlandıktan ve kanun yolları tüketildikten sonra karar kesinleşirse, icra takibi başlatılarak dava konusu kira bedelinin tahsili mümkündür.

Kira Tespit Davasında Harca Esas Değer

Kira tespit davası açılırken, ödenecek harç miktarı belirli bir hesaplama ile bulunur. Harç tutarı, mevcut kira bedeli ile talep edilen yeni kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır:

Örnek:

• Mevcut kira bedeli: 2.000 TL
• Talep edilen yeni kira bedeli: 10.000 TL
• Fark: 8.000 TL

Bu fark, 12 ile çarpılarak yıllık artış miktarı hesaplanır. Bu miktarın binde 6,8’inin dörtte biri, harç olarak ödenir. Ayrıca posta masrafları, pul ve gider avansı gibi ek maliyetler de bu miktara eklenir.

Davanın mali yükü, tüm harç ve masraf kalemleriyle birlikte hesaplanmalıdır. Bu nedenle, dava açmadan önce toplam maliyetleri göz önünde bulundurmak önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira Uyarlama Davası Harca Esas Değeri Nedir? Harçlar Kanunu’na göre kira uyarlama davalarında, uyarlama talep edilen kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki yıllık fark üzerinden nispi harç ödenir.

Kira Uyarlama Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir? Bu davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Dolayısıyla, kira uyarlama davası kiralananın yer aldığı sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Kira Tespit Davasında Faiz İstenebilir mi? Kira tespit davaları eda niteliği taşımaz; inşai dava olarak değerlendirilir. Mahkemeler, bu davalarda faiz hükmetmez ve faiz talep edilemez.

Paylı Mülkiyet Durumunda Kira Bedelinin Tespiti Nedir? Paylı mülkiyet ilişkisi içinde her paydaş, payı oranında kira bedelinin tespiti talebinde bulunabilir. Davacı, yalnızca kendi payına yönelik kira bedelinin tespitini isteyebilir.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir? Türk hukukunda kira tespit davasını açma konusunda herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. Davayı açmakta hukuki yararı bulunan herkes, kira bedelinin tespiti davası açabilir.

Geçmiş Kira Dönemleri İçin Kira Tespit Davası Açılabilir mi? Kira tespit davası sonucunda belirlenen yeni kira bedeli yalnızca yeni kira döneminden itibaren geçerli olur. Geriye dönük kira bedeli tespiti talebiyle dava açılamaz.

Kira Tespit Davası Nerede Açılır? Kira tespit davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise davalının ikamet ettiği yer mahkemesi veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.