Kentsel dönüşüm, deprem riski taşıyan veya fiziksel ömrünü tamamlamış yapı ve alanların, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yeniden inşa edilmesi veya güçlendirilmesi sürecidir.
Kentsel dönüşüm hukuku; riskli yapı tespiti ve bu tespite itiraz, kat maliklerinin 2/3 çoğunluk kararına muhalif kalan maliklerin hisselerinin satışı, kira yardımı başvuruları, müteahhitle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve tahliye/yıkım süreçlerini kapsar.
Atıf Hukuk Bürosu, kat malikleri, yönetimler ve müteahhitler adına riskli yapı tespitine itiraz, izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davaları, sözleşme müzakeresi ve uyuşmazlık çözümü konularında hukuki destek sağlamaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Riskli yapı tespiti nasıl yapılır, hangi kurum yetkilidir?
Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından teknik incelemeyle yapılır ve tapu kaydına işlenir. Tespit, malik veya kanuni temsilcisinin başvurusu ya da idarenin re’sen yaptırması ile başlatılabilir.
2. Riskli yapı tespitine itiraz edilebilir mi?
Evet, tespite karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde teknik heyet nezdinde itiraz edilebilir; bu süreç sonuçlanmadan yıkım işlemi kural olarak yapılamaz. İtirazın reddi halinde ayrıca idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
3. Kat maliklerinin 2/3 çoğunluk kararına katılmayan malikin payı ne olur?
6306 sayılı Kanun uyarınca alınan 2/3 çoğunluk kararına katılmayan maliklerin bağımsız bölümleri, öncelikle diğer maliklere, olmazsa açık artırmayla satışa çıkarılır. Bu süreçte hak kaybı yaşanmaması için maliklerin hukuki danışmanlık alması önemlidir.
4. Kira yardımı kimlere, hangi şartlarla verilir?
Riskli yapı nedeniyle tahliye edilen hak sahiplerine, başvuru ve şartların sağlanması halinde belirli bir süre için kira yardımı yapılabilir. Başvurunun reddi halinde idari işleme karşı dava yolu açıktır.
5. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde nelere dikkat edilmelidir?
Sözleşmede teslim süresi, gecikme cezası, malzeme ve metraj listesi, kat/daire paylaşım oranı ve teminat mekanizmaları açıkça belirlenmelidir. Sözleşme öncesi hukuki inceleme, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önemli ölçüde azaltır.
6. Müteahhit inşaatı süresinde tamamlamazsa ne yapılabilir?
Sözleşmede kararlaştırılan gecikme cezası talep edilebilir, sözleşmenin feshi ve tazminat davası açılabilir. Somut duruma göre inşaatın başka bir müteahhide devri de gündeme gelebilir.
7. Ortak kararla yıkılan binanın arsasında paydaşlar anlaşamazsa ne olur?
Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamaması halinde izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası açılarak taşınmazın satış yoluyla paylaştırılması sağlanabilir. Süreç boyunca paydaşların haklarının korunması için hukuki takip önemlidir.
8. Riskli alan ilanı ile riskli yapı tespiti arasındaki fark nedir?
Riskli yapı, tek bir yapının teknik incelemeyle risk taşıdığının tespitini ifade ederken; riskli alan, Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen ve içindeki tüm parselleri kapsayan daha geniş bir dönüşüm bölgesidir. Her iki durumda da malikin hukuki hak ve yükümlülükleri farklılık gösterebilir.
9. Dönüşüm sürecinde vergi ve harç muafiyeti var mıdır?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemler, belirli şartlarla harç, vergi ve döner sermaye ücretlerinden muaf tutulabilir. Muafiyetin uygulanabilmesi için işlemlerin kanunda öngörülen usule uygun yürütülmesi gerekir.
10. Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında hangi süreler önemlidir?
Riskli yapı tespitine itiraz için 15 gün, idari işlemlere karşı iptal davası için 60 gün gibi süreler bulunmaktadır; sözleşmesel uyuşmazlıklarda ise genel zamanaşımı süreleri uygulanır. Sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açabileceğinden erken aşamada hukuki destek alınması önerilir.
