Yargıtay, inşaatın geç tesliminde tarafları ortak kusurlu buldu. Yüklenicinin kar kaybı talebi reddedilirken, yaptığı masrafları geri alabileceğine hükmetti.
ÖZET: Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin yerel mahkeme ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarını bozmuştur. Yerel mahkeme, inşaatın süresinde bitirilemeyeceği gerekçesiyle sözleşmeyi fesheden arsa sahiplerini haklı bularak yüklenicinin tazminat taleplerini reddetmiş ancak Yargıtay, kentsel dönüşüm işlemleri nedeniyle arsa sahiplerinin de taşınmazı geç teslim ettiğini ve bu nedenle gecikmede ortak kusurlu olduklarını belirlemiştir. Bu durumda yüklenicinin kar kaybı (müspet zarar) talep edemeyeceğine, ancak sözleşme kapsamında yaptığı faydalı ve zaruri masrafları sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebileceğine hükmedilmiştir. Karar, eksik inceleme nedeniyle bozularak dosya mahkemesine gönderilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.09.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davacı asil … ve vekili Avukat … ile davalılar vekili Avukat …’ün gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
Davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında … Noterliği’nin 22.01.2015 tarih ve 717 yevmiye no.lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme imzalandıktan sonra davalıların sözleşme konusu arsada bulunan evi kentsel dönüşüme sokmak istediklerini, davalıların kentsel dönüşümde kira yardımını davalı …’in almasını istediklerini, elektrik ve su abonesi … adına kayıtlı olduğu için …’in … üzerine abonelikleri devrettiğini, kentsel dönüşümden faydalanmak için en az 6-7 ay elektrik ve su aboneliği şartı arandığından 7 ay boyunca …’in evden çıkmadığını ve evin yıkılmasına müsaade edilmediğini, müvekkilinin davalı …’in evi terk etmesinden sonra evi yıktığını ve arsa vasfını kazandırdığını, proje işlemlerine 7-8 ay gibi davalı tarafın geciktirmesi sebebiyle ancak başlayabildiğini, 2016 yılının ilk aylarında projeleri belediyeye verdiğini, projelerde ve yapı ruhsatında davalıların imzasının da bulunduğunu, inşaat süresinin yapı ruhsatı alındığı tarihten itibaren 20 ay olduğunu, sözleşmede, inşaat süresinin inşaat yapım ruhsatı alındıktan sonra diye başlayıp sözleşme tarihinden itibaren denildiğini, bu şekilde sözleşmenin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davalıların … Noterliği’nin 14 Temmuz 2016 tarih ve 8036 yevmiye numaralı ihtarnamesiyle sözleşmeyi haksız olarak feshettiklerini belirterek şimdilik müvekkilinin inşaat için yapmış olduğu giderler için 53.333,00 TL ile sözleşmenin haksız feshi nedeniyle yoksun kalınan kâr için 10.000,00 TL’nin tahsilini talep etmiştir.
Davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkillerinin kentsel dönüşüme dair bir talepleri olmadığını, davacının binanın kentsel dönüşüm kapsamında yapılmasını istediğini, davacı daha önce de bina yaptığından dolayı kentsel dönüşümün kaç ay süreceğini basiretli tacir olarak bilmesi gerektiğini, tapu kayıtları incelendiğinde 24.04.2015 tarihinde dava konusu yere riskli yapı şerhi işlendiğini, riskli yapı şerhi işlendikten sonra davacının belediyeye ruhsat için başvurmasını gerektirecek engel olmamasına rağmen, ruhsat başvurusunun da zamanında yapılmadığını, davacının evin yıktırılmasına karışmayacağını belirtmesi üzerine müvekkilinin taşınmaz üzerindeki evi hemen yıktırıp davacıya teslim ettiğini, gecikmenin tamamen davacının işe zamanında başlamaması ile ilgili olduğunu, yapılan hiçbir masraf olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
… 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2016/322 Esas, 2022/167 Karar, 30.03.2022 tarihli kararı ile özetle; davacının basiretli tacir olarak binanın kentsel dönüşüm kapsamında yapılması durumunda davalıların arsayı ilgili düzenlemeler uyarınca bir süre kullanması gerektiğini bileceğini, bina ruhsatının geç alınmasının davalıların sorumluluğunda olmadığını, davalıların ilgili sözleşme gereğince yapılacak işlemler için davacıya vekaletname verdiklerini, ilgili sözleşmede inşaatın bitirilme süresinin sözleşme tarihinden başlatılmasını davacının kabul ettiğini, davacının inşaatı bitirme süresini ruhsat tarihinden başlatılması gerektiğini ileri sürmesinin kabulünün mümkün olmadığını, taraflar arasındaki sözleşmenin tanzim tarihi olan 22.01.2015 tarihinden davalıların sözleşmeyi feshettiği tarih olan 14.07.2016 tarihine kadar inşaatı bitiremediğini, bu durumun … Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/8 değişik iş sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporunda inşaatın şu anki yapılan işler de göz önüne alındığında 18 ile 20 ay arasında bitebileceği yönünde kanaat bildirdiği, davalıların 6098 sayılı TBK’nın 473/1 maddesi kapsamında sözleşmeden dönme hakkının bulunduğunu belirterek davanın reddine karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesi kararına karşı davacı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bu karara karşı davacı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya duruşmalı olarak incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Taraflar arasında … Noterliği’nin 22.01.2015 tarih ve 717 yevmiye no.lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, davalı arsa sahipleri inşaatın süresinde bitiremeyeceği gerekçesiyle … Noterliği’nin 14 Temmuz 2016 tarih ve 8036 yevmiye numaralı ihtarnamesiyle sözleşmeyi feshetmişlerdir. Kural olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı irade beyanı ile feshedilemez ise de, davacı açtığı iş bu davayla haksız fesih nedeniyle kar kaybı ve yaptığı işler bedelini talep etmekle davalı arsa sahipleriyle fesih iradesinde birleşmiştir. İlk derece mahkemesince, davacı yüklenicinin tam kusurlu olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, taraflar arasında imzalanan sözleşmede her ne kadar kentsel dönüşüm ile ilgili bir düzenleme yer almamış ise de, davalı arsa sahiplerince sözleşme tarihinde davacı yükleniciye verilen vekaletname kapsamında kentsel dönüşüm işlemlerinin de olduğu, davalı arsa sahibi …’in kentsel dönüşüm kapsamında kira yardımı almak için Temmuz 2015 tarihine kadar sözleşme konusu taşınmazda bulunan eski evde oturmaya devam ettiği, böylelikle davalıların sözleşmeye konu taşınmazda kentsel dönüşüm işine muvafakat ettikleri anlaşılmış olup, Temmuz 2015 tarihine kadar sözleşmeye konu taşınmazı inşaat yapmak üzere davacı yükleniciye teslim etmeyerek davalı arsa sahiplerinin de işin gecikmesinde kusurlu oldukları anlaşıldığından tarafların ortak kusurlu olduğunun kabulü gerekir. Ortak kusur durumunda davacı yüklenici müspet zarar kapsamında kar kaybı isteyemeyeceğinden, mahkemece bu nedenle kar kaybı talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, davacı yüklenicinin tam kusurlu kabul edilerek red kararı verilmesi doğru olmamıştır.
Eser sözleşmelerinin sona ermesi üzerine, her iki tarafın da talep edebileceği tasfiyenin dayanağı, TBK’nın 125/III maddesidir. Bu maddeye göre sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Sözleşmenin fesih ya da dönme suretiyle sona ermesi halinde geriye etkili sonuç doğuracağı yani, sözleşme hiç yapılmamış gibi başa dönüleceğinden, taraflar sözleşme ile üstlendikleri borçlarını ifa etme yükümlülüğünden kurtulacakları gibi, daha önce ifa ettikleri edimleri, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebileceklerdir. Bu halde davacı yüklenicinin sözleşme nedeniyle yaptığı faydalı ve zaruri masrafların mahkemece tespit edilmesi gerekir.
Bu durumda mahkemece yapılacak iş; bozma öncesi yargılama aşamasında alınan bilirkişi kurulu raporları da değerlendirilerek ve gerekirse konusunda uzman bilirkişi kurulundan yeniden rapor alınarak davacı yüklenici tarafından yapıldığı iddia edilen masrafların sözleşme nedeniyle yapılan faydalı ve zaruri masraflar olup olmadığı, davalı arsa sahiplerinin malvarlığında artı bir değer yaratıp yaratmadığı Yargıtay denetimine elverişli şekilde tespit ettirilerek, yapılan masraflar faydalı ve zaruri değil ve davalı arsa sahiplerinin malvarlığında artı değer yaratmıyorsa şimdiki gibi davacı yüklenicinin bu talebinin de reddine karar verilmesi, zaruri ve faydalı ise ve davalı arsa sahiplerinin mal varlığında artı değer yaratıyor ise yapıldıkları yıl piyasa rayicine göre (piyasa rayiçlerinin içerisinde müteahhit karı ve KDV olduğundan ayrıca eklenmeden) bedelinin tespiti ve sonucuna göre hüküm altına alınmasından ibarettir.
Eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu verilen karar doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle, davacı yüklenici vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenlerle, davacının diğer temyiz itirazlarının kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı ile bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle HMK’nın 373/1. maddesi gereğince Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararı KALDIRILARAK; … 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2016/322 Esas, 2022/167 Karar, 30.03.2022 tarihli kararının davacı yararına BOZULMASINA, Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davacı yararına takdir olunan 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak, davacıya verilmesine, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 24.09.2024 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.
Y6HD 24.09.2024 – E.2023/2039 – K.2024/2903
