Danıştay, enerji nakil hattı altındaki taşınmazlar için imar hakkı transferi öngören plan notunu iptal etti. Yasal düzenleme olmadan getirilen transfer hükümleri hukuka aykırı bulundu.

ÖZET: Danıştay 6. Dairesi, enerji nakil hattı koruma bandında kalan taşınmazlar için imar hakkı transferi öngören 1/1000 ölçekli uygulama imar planı notunun iptaline ilişkin kararı onamıştır. Kararda, imar hakkı transferi kavramının işlem tarihi itibarıyla İmar Kanunu’nda açıkça düzenlenmediği, bu nedenle kamulaştırmaya alternatif bir yöntem olan transferin yasal dayanağı olmaksızın plan notu ile getirilmesinin hukuka aykırı olduğu vurgulanmıştır. Davacının taşınmazının bulunduğu alandaki kısıtlamanın, yasal düzenleme eksikliği nedeniyle mülkiyet hakkını ihlal eder nitelikte olduğu değerlendirilmiştir.

İSTEMİN KONUSU : … Bölge İdare Mahkemesi … İdari Dava Dairesinin… tarih ve E:…, K:… sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.

YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: İstanbul ili, Arnavutköy ilçesi, … Mahallesi, … ada … sayılı parselde kayıtlı taşınmazın bulunduğu alanda İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin … tarihli … sayılı kararıyla kabul edilen 28.05.2012 tarihinden onaylanan 1/1000 ölçekli Hadımköy Merkez 1.Etap Uygulama İmar Planının 1.4. sayılı plan notunun iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti:… İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararda;dava konusu işlemin iptali yoılunda… İdare Mahkemesince verilen… tarih ve E:…, K:…sayılı karara karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair… İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:…sayılı kararının Danıştay Altıncı Dairesinin 23/09/2021 tarih ve E:2019/18233, K:2021/10032 sayılı kararıyla bozulması üzerine … İdari Dava Dairesince bozma kararına uyularak İdare Mahkemesi kararının kaldırılıp yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın mahkemeye gönderilmesi üzerine yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen rapor ile dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, 1.4 sayılı plan notu ile imar hakkı transferi konusunun gündeme getirildiği, davacının taşınmazının bulunduğu bölgede yer alan enerji nakil hattının genişliği ve plan bölgesindeki diğer enerji nakil hattı koruma bantlarının çokluğu karşısında imar planı çalışmasında bu hatların altında kalan taşınmazlara getirilmeye çalışılan kısıtlamanın meskun ve gelişme konut bölgesinde kalan diğer alanlardaki taşınmazlara yüklenilmek istenildiği dikkate alındığında, dava konusu plan notunun şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararına uygun olmadığı sonucuna varılmıştır.

Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlem hukuka aykırı bulunarak dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.

Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: İstinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının hukuka ve usule uygun olduğu ve istinaf dilekçelerinde ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği gerekçesiyle 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Temyize konu kararın usul ve hukuka aykırı olduğu iddiasıyla bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Savunma verilmemiştir.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …’IN DÜŞÜNCESİ: Temyiz isteminin reddi ile usul ve yasaya uygun olan Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY : İstanbul ili, Arnavutköy ilçesi, … Mahallesi, … ada … sayılı parselde kayıtlı taşınmazın maliki olan davacı tarafından; 28.05.2012 onay tarihli 1/1000 ölçekli Hadımköy Merkez 1.Etap Uygulama İmar Planında, aynı alanda bulunan taşınmazlar için kullanma ve yapılaşma istenmesi halinde bu hakların başka yerlerde kullanılabileceğine, başka bir deyişle imar haklarının transferine ilişkin 1.4. sayılı plan notunun; plan notlarında öngörülen imar hakkı transferinin, planlama ilkelerine aykırı olduğu, imar hakkı transfer edilen bölgenin yapılaşmasının bozulacağı, imar hakkının kullanılması için planlama alanında başka bir parsel edinme zorunluluğu getirildiği dolayısıyla yeni bir parsel edinilmemesi halinde mülkiyet hakkı kullanımının tamamen ortadan kaldırılmış olacağı, belirli bir yükseklikten geçen yüksek gerilim hattının bulunduğu bölgede yapılaşmanın mümkün olduğu iddialarıyla iptali istemiyle bakılan davanın açıldığı anlaşılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT VE HUKUKİ DEĞERLENDİRME
Anayasanın 35. maddesinde; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” hükmü yer almaktadır.

Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin Ek 1 No.lu Protokolünün “Mülkiyetin korunması” başlıklı 1. maddesinde: “Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Herhangi bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir. Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez.” hükmüne yer verilmiştir.
Dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlık konusu taşınmaz 1/1000 ölçekli uygulama imar planında enerji nakil hattı koruma kuşağı olarak tanımlanmıştır. 1/1000 ölçekli uygulama imar planının 1.4 sayılı plan notu;”1.4. Enerji Nakil Hattı Koruma Bandında Kalan Konut ve Konut+Ticaret Alanları: tamamı “Enerji Nakil Hattı Koruma Bandı” altında kalan parseller ile bir kısmı “Enerji Nakil Hattı Koruma Bandı” altında kalıp, bu bant altında kalmayan kısmında yapı yapılması mümkün olmayan parseller, bu planın onama sınırları içerisinde, havza dışında kalan konut veya konut+ticaret alanlarında imar hakkı transferini gerçekleştirebilir. İmar hakkı transferinden yararlanacak olan parsellerde; imar uygulaması görmüş ise parsel yüzölçümünün tamamının, imar uygulaması görmemiş ise kamulaştırmaya konu olmayan önceki terk alanları da dikkate alınarak parsel yüzölçümünün ancak %60’ı imar hakkı transferine konu edilebilir. İmar hakkı transferinden faydalanan parsellerin, tümüyle “Enerji Nakil Hattı Koruma Bandı” altında kalan bölümlerinin yol, pasif yeşil alan, mezarlık alanı, teknik altyapı alanları ve/veya açık otopark olarak kullanılmak üzere, “Enerji Nakil Hattı Koruma Bandı” altında kalmayan ve bu kısmında yapı yapmaya müsait olmayan bölümlerinin ise yapılaşmaya konu olmayan ağaçlandırılacak alan ve park alanı olarak kullanılmak üzere kamuya bedelsiz olarak devredilmesi zorunludur. Bu esaslar çerçevesinde “Enerji Nakil Hattı Koruma Bandı” altında yer alacak fonksiyonlar, ilgili kurumların (Türkiye Elektrik İletim A.Ş., İBB Ulaşım Daire Başkanlığı, İBB Park ve Bahçeler Müdürlüğü, İBB Mezarlıklar Müdürlüğü) görüşleri doğrultusunda uygulama aşamasında netleştirilecektir. Bir kısmı “Enerji Nakil Hattı Koruma Bandı” altında kalıp, bu bant altında kalmayan kısımlarında yapı yapılması mümkün olan parsellerde ise; uygulama imar planlarında, ENH koruma bandı kuşağına en az 3m mesafede yapı yaklaşma sınırı belirlenecektir…. tarih … sayılı İBB Meclis Kararı – 24.07.2018 Onaylı Bu durumdaki parseller; enerji nakil hattı altında kalan kısımlarını terk etmesi şartıyla, Enerji nakil hattı altında kalan kısmını imar haklarını kullanmak üzere terk etmesi şartıyla imarlı kısmının tamamı üzerinden inşaat hakkı kullanılacaktır. İmar Hakkı Transferi Yapılacak Parsellerde; Havza dışında kalan MaksEmsal:0,40, konut veya konut+ticaret alanlarında parselin emsale denk gelen yapılaşma hakkı toplam inşaat alanının en fazla %100’ü oranında artırılabilir. Havza dışında kalan MaksEmsal:0,90, konut veya konut+ticaret alanlarında parselin emsale denk gelen yapılaşma hakkı toplam inşaat alanının en fazla %60’ı oranında artırılabilir. Havza dışında kalan MaksEmsal:1,00, konut veya konut+ticaret alanlarında parselin emsale denk gelen yapılaşma hakkı toplam inşaat alanının en fazla %25’i oranında artırılabilir. Havza dışında kalan MaksEmsal:1,30, konut veya konut+ticaret alanlarında parselin emsale denk gelen yapılaşma hakkı toplam inşaat alanının en fazla %25’i oranında artırılabilir. Ancak imar hakkı transferleri sonucunda oluşacak konut ve konut+ticaret alanlarında, MaksEmsal:1,60, Hmaks:6KAT değerini geçemez.”şeklinde düzenlenmiştir.

Bu durumda Anayasa ve kanunlarla kabul edilen kamulaştırma yöntemine alternatif olması amacıyla kabul edilen imar hakkı transferi kavramının değerlendirilmesi gerekmektedir.

Hukuki metinlere yeni bir yöntem olarak dâhil olan imar hakkı transferine ilişkin uygulamaların incelenmesinden; yöntemin zorunlu yahut isteğe bağlı olmasına göre iki ayrı uygulamasının olduğu görülmektedir.

Bu kavramların incelenmesinden; zorunluluk esasına dayanan transfer uygulamasında, transfer edilecek alanda mevcut yapılaşma dışındaki tüm yapılaşmalar yasaklanarak mülkiyet sahibinin plan gereği oluşturulacak sertifikaları alması ve bunları satarak veya varsa alıcı bölgede kullanarak kayıplarını telafi etmesi esastır. Ancak isteğe bağlılık esasının benimsenmesi halinde ise, belirlenen koruma alanında yeni bir yapılanma kararı getirilmeyerek, mevcut imar planında var olan yapılaşma oranında mülkiyet sahipleri inşaat yapabilecekler veya kendilerine verilen sertifikaları satarak yapılaşmadan sürekli biçimde vazgeçebileceklerdir.

Bu itibarla imar hakkı transferi yönteminin ayrıntılı bir şekilde hukuksal alt yapısının düzenlenmesi gerektiği açıktır.

Dava konusu işlem tarihi itibarıyla incelendiğinde; transfer kavramının mevzuatımıza 27.07.2004 tarihli, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapan Kanunun 8/c maddesiyle kültür ve tabiat varlıkları ile bunların koruma alanlarında bulunan taşınmazların yapılanma haklarının kısıtlanarak korunmasına ilişkin hüküm ile getirildiği, devamında kabul edilen yeni hukuki kaideler ile imar transferi ile ilgili düzenlemelerin yapılmaya devam edildiği ve en son riskli kentsel alanların sağlamlaştırılması kapsamında yapılan düzenlemelerde de yer aldığı görülmektedir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6. maddesinin 5. fıkrasında Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya, bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yetkili olduğu belirtilmiş; bu Kanunun 11. maddesinde ise: “Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün görevleri başlığı altında; “Dönüşüm, yenileme ve transfer alanlarının belirlenmesi, dönüşüm alanı ilan edilen alanlardaki yapıların tespiti ile arsa ve arazi düzenleme ve değerleme iş ve işlemlerinin yapılmasını sağlamak; dönüşüm uygulamalarında hak sahipliği, uzlaşma, gerektiğinde acele kamulaştırma, paylı mülkiyete ayırma, birleştirme, finansman düzenlemelerinde bulunma, dönüşüm alanları içindeki gayrimenkullerin değer tespitlerini yapma ve Bakanlıkça belirlenen esaslar ve proje çerçevesinde hak sahipleri ile anlaşmalar sağlama, gerektiğinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verme, kat mülkiyeti tesisi, tescili ve imar hakkı transferi ile ilgili iş ve işlemleri yürütmek.” hükmü getirilmiş olup; 648 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Hükmünde Kararnamenin 4. maddesi ile: “e) 2 nci maddenin birinci fıkrasının (h) bendinde belirtilen konularla ilgili olarak 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun ek 7 nci maddesi çerçevesinde uygulama yapmak veya yaptırmak, bu uygulamalara yönelik olarak kentsel dönüşüm, yenileme ve transfer alanları geliştirmek, bu alanların her ölçekteki imar planı ve imar uygulamalarını, kentsel tasarım projelerini yapmak, yaptırmak ve onaylamak, bu çerçevede paylı mülkiyetleri ayırmak, birleştirmek, arsa ve arazi düzenlemeleri yapmak, imar hakkı transfer etmek kamulaştırma ve gerektiğinde usulüne uygun olarak acele kamulaştırma yoluna gitmek, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izinlerini vermek ve kat mülkiyeti tesis ve tescilini sağlamak.” hükmü yer almaktadır.

Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri açısından bakıldığında transfer kavramının ismen çeşitli mevzuata girdiği görülmekte ise de; kamulaştırma yöntemine alternatif olarak kabul edilen bu yöntemin, başta İmar Kanunu olmak üzere yasa ile özel olarak tanımlanması ve hüküm altına alınması gerektiği ve bu kavramın uygulanmasına ilişkin esasların da yine yasal mevzuatta düzenlemesi gerektiği açıktır.
Bu durumda, işlem tarihi itibarıyla İmar Kanununda yer almayan taşınmazın imar hakkının transferini öngören söz konusu yöntemin uyuşmazlığa konu plan değişikliği ile kabul edilmesinde hukuka uygunluk bulunmamaktadır.

Bu itibarla temyizen incelenen karar sonucu itibarıyla hukuka uygun olup dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1. Davalının temyiz isteminin reddine,
2. Dava konusu işlemin yukarıda özetlenen gerekçeyle iptaline ilişkin Mahkeme kararına yönelik olarak yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu … Bölge İdare Mahkemesi… İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının yukarıda belirtilen gerekçe ile ONANMASINA,
3. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 50. maddesi uyarınca, bu onama kararının taraflara tebliğini ve bir örneğinin de anılan Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesine gönderilmesini teminen dosyanın kararı veren ilk derece Mahkemesine gönderilmesine, 23/06/2025 tarihinde, kesin olarak, oybirliğiyle karar verildi.

D6D 23/06/2025 – E.2024/68 – K.2025/3648