İnsanın nefes alma, beslenme gibi en temel ihtiyaçlarından biri barınma ihtiyacıdır. Bu barınma ihtiyacının giderilmesi taşınmaz veya taşınmazlara sahip olma arzusuna dönüşmüş günümüzde yatırım araçlarından birine dönüşmesi ile gayrimenkul hukuku önemli ölçüde değişmiş ve gelişmiştir. Temel konusu uluslararası düzeyde korunan ve anayasamızla da güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkıdır.

Denizli’de faaliyet gösteren Atıf Hukuk Bürosu olarak gayrimenkul hukuku konusunda müvekkillerimize güvenilir ve etkili hukuki destek sunuyoruz.

Denizli merkez ile Pamukkale, Merkezefendi, Çivril, Tavas, Acıpayam, Buldan gibi ilçelerde de gayrimenkul hukuku kapsamında danışmanlık ve dava takibi sağlıyoruz.

Hukuk büromuzun temel çalışma alanlarından biri Gayrimenkul Hukuku alanıdır.  Bu alandaki çalışmalarımızdan bir kısmı aşağıda maddeler halinde sayılmıştır.

Gayrimenkul ile ilgili konularından doğan dava ve hukuki ihtilafların her aşamasında tarafların temsil edilmesi,

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan arsa sahipleri ve yüklenici/müteahhit arasında yaşanan ihtilaflar. 

Ortaklığın giderilmesi davaları

Tapu iptal davası ve tescil davalarının hazırlanması ve dava sürecinde tarafların temsili,

Müdahalenin men’i ve el atmanın önlenmesi davalarının hazırlanması ve dava sürecinde tarafların temsili,

Kamulaştırma ve tezyid-i bedel, davaları

Mirasdan mal kaçırma / Muris muvazaası davalarında taraflarının temsil edilmesi,

Ön alım/şufa davalarının hazırlanması ve dava sürecinde tarafların temsili,

Taşınmaz malların alım ve satımı konularında hukuki danışmanlık hizmeti verilmesi,

İmar plan değişiklikleri ile ilgili idari süreçlerin takibi ve gerekli durumlarda iptali için yargısal yollara başvurulması,

Kira sözleşmelerinin hazırlanması, kira sözleşmelerinin feshi

Gayrimenkul satış vaadi, kat karşılığı inşaat ve sair gayrimenkul inşaatlarına ilişkin sözleşmelerin hazırlanması.

Gayrimenkul ile ilgili tüm işlemler için risk analiz raporlarının hazırlanması suretiyle tarafların karar verme süreçlerine destek olunması

Gayrimenkul alanındaki davalar oldukça detaylı ve teknik konular ihtiva eden çok kapsamlı bir hukuk alanı olması ve telafisi imkansız zararlara sebep olması ihtimali nedeniyle bu alanda uzman bir avukattan destek alınması çok önemlidir.

Tapu İptali ve Tescili Davaları

Tapu kaydının hukuka aykırı bir işleme (hile, ehliyetsizlik, muvazaa, aynı yerin birden fazla kişiye satılması gibi) dayanması halinde, gerçek hak sahibi tapu iptali ve tescili davası açarak tapunun kendi adına tesciline karar verilmesini talep edebilir. Bu davalarda taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir ve dava sonucu tapu sicilini doğrudan etkilediğinden titiz bir hukuki süreç takibi gerekir.

Kira Hukuku ve Tahliye Davaları

Kiracının kira bedelini ödememesi, sözleşmeye aykırı davranması veya kira süresinin sona ermesi gibi hallerde kiraya veren tahliye davası açabilir; kiracının haklarını koruyan tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve on yıllık uzama süresi gibi düzenlemeler de değerlendirilir. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru dava şartıdır.

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)

Bir taşınmazın malikinin rızası olmaksızın başkası tarafından kullanılması halinde, malik ecrimisil davası açarak haksız işgal nedeniyle uğradığı zararın tazminini talep edebilir. Ecrimisil bedeli, taşınmazın niteliği ve kullanım amacına göre emsal kira bedelleri üzerinden hesaplanır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu)

Birden fazla kişiye ait olan (paylı veya elbirliği mülkiyetindeki) bir taşınmazda ortaklar arasında anlaşma sağlanamaması halinde, ortaklardan her biri ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açarak taşınmazın aynen taksimini veya satış yoluyla paraya çevrilmesini talep edebilir.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Uyuşmazlıkları

Apartman ve site yönetimlerinde ortak gider (aidat) borçlarının tahsili, kat maliklerinin ortak alanları kullanım şekli, yönetim planına aykırılıklar ve kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi gibi konularda kat malikleri kurulu kararlarına ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı uyuşmazlıklar sıkça yaşanmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Denizli’de gayrimenkul hukuku davalarına hangi mahkeme bakar?
Gayrimenkul Hukuku kapsamındaki uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Denizli Sulh Hukuk ve Asliye Hukuk Mahkemeleri’dir. Atıf Hukuk Bürosu olarak Denizli’deki bu mahkemeler nezdinde müvekkillerimizi temsil ediyoruz.

2. Tapu iptali davası ne zaman açılabilir?
Tapu kaydının hileli işlem, ehliyetsizlik, muvazaa veya usulsüz bir tescile dayanması halinde gerçek hak sahibi tapu iptali ve tescili davası açabilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür.

3. Kiracı tahliyesi hangi hallerde mümkündür?
Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdünün varlığı, kiraya verenin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı ve on yıllık uzama süresinin dolması gibi hallerde kiracının tahliyesi talep edilebilir.

4. Ecrimisil davası nasıl açılır?
Taşınmazın rızası dışında işgal edildiğini düşünen malik, işgalcinin kullanım süresini ve emsal kira bedellerini esas alarak Asliye Hukuk Mahkemesinde ecrimisil davası açabilir.

5. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası nedir?
Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda ortaklar arasında anlaşma sağlanamaması halinde, taşınmazın aynen taksimi veya satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi için açılan davadır.

6. Kat mülkiyetinde ortak gider borcunu ödemeyen kat maliğine ne yapılabilir?
Yönetim, ödenmeyen aidat/ortak gider borcu için kat malikine icra takibi başlatabilir; gecikme halinde kanunda öngörülen gecikme tazminatı da talep edilebilir.

7. Önalım (şufa) hakkı nedir, nasıl kullanılır?
Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşların bu payı öncelikli olarak satın alma hakkıdır; hakkın öğrenilmesinden itibaren belirli bir süre içinde dava yoluyla kullanılması gerekir.

8. Kiracı kira bedelini ödemezse ne yapılmalı?
Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi halinde icra takibi başlatabilir veya doğrudan tahliye davası açabilir; iki haklı ihtar şartı da göz önünde bulundurulmalıdır.

9. Tapuda hata/yanlışlık nasıl düzeltilir?
Tapu kaydındaki maddi hatalar tapu müdürlüğüne başvuru ile düzeltilebilirken, hukuki uyuşmazlık içeren kayıt hataları tapu iptali ve tescili davası yoluyla çözülür.

10. Gayrimenkul alım satımında avukat desteği neden önemlidir?
Tapu kaydının, imar durumunun ve satışa konu taşınmazın hukuki durumunun önceden incelenmesi, ileride doğabilecek tapu iptali, ayıp veya ödeme uyuşmazlıklarının önüne geçilmesini sağlar.