Köy Senedi, Muhtar Senedi, muhtar tapusu geçerli midir? Bu belgeler ile resmi tapu alınır mı? Şartları nelerdir? 2026

Av. Mustafa Yusuf Alp AKGÜN

Tapusuz Taşınmazın Zilyetlik Yoluyla İntikali

Tapusuz yani hazineye ait bir taşınmazın belirli şartlar altında kişisel mülkiyete geçirilmesi Türk Medeni Kanunu 713. Maddesi ve Kadastro Kanunu 14. Maddesi kapsamında mümkündür. Kadastro dışı bırakılan taşınmazların 20 yıl boyunca malik sıfatıyla fiili olarak kullanıldığının ispatlanması halinde malik veya mirasçısı adına tesciline karar verilebilmektedir.

Gelelim sorumuza köy senedi ile satın alımlar hukuken geçerli midir? Esasında köy senedi muhtar tapusu gibi terimler hukuken karşılığı olan ifadeler değildir. Ancak Kadastro Kanunu 14. Maddesi kapsamında zilyetliğin başlangıcını ispat açısından değer ihtiva eder. Bu tür taşınmazların mülkiyetinin dava yolu ile kazanılması mümkündür.

1. Giriş: Tapusuz Taşınmaz Nedir ve Neden Sorun Teşkil Eder?

• Tapu sicilinde kayıtlı olmayan (tapusuz) arazilerin yasal statüsü:

Tapu sicilinde kayıtlı olmayan bu arazilerin devlet nezdinde görünüşü “sahipsiz, hazine malı”dır. Esasında imar ve ihya ile yani toprağı işleme ile gerçek bir kişi tarafından kullanılmakta hatta sahiplenilmekte olan bu arazinin malikinin elinde bir tapusu olmadığı için mülkiyeti “görünmez”dir. Taşınmazın gerçek maliki taşınmazı satmak istediğinde; alıcı tapu soracak belki satıştan vaz geçecek veya ilerleyen süreçte devlet eliyle yapılan projeler, kamulaştırma ve toplulaştırma benzeri işlemlerde hak sahipliğini ispat etmek için zorlu bir hukuki mücadeleye girmek durumunda kalacaktır. Siz de “miras kalan tarlayı satamıyorum” veya “sınır komşumla sorun yaşıyorum” diyorsanız açacağınız bir dava ile bu sorunu ortadan kaldırmayı deneyebilirsiniz.

• “Zilyetlik yoluyla tescil” kavramının genel bir tanımı: Zilyetlik Arapça kökenli bir terim olup elinde bulundurma, fiili kullanım ve hak sahipliği şeklinde açıklanabilir. Zilyetlik yoluyla tescil ise mülkiyet hakkının korunmasını amaçlayan, vatandaşa hak sahibi olduğu taşınmaz için tapu kaydına tescil imkanı veren bir tescil türüdür.
• Bu davanın mülkiyet hakkını güvence altına almadaki önemi: bilindiği üzere bir taşınmazın hak sahipliği tapu kütüğüne tescille resmi hale gelir ve satış, bağış, trampa ve benzeri tasarrufları resmi şekilde yapabilmek için tapu kütüğünde malik hanesinde yazılı bulunmak gerekir. Kısaca bir taşınmazda sahibi olduğunuzun ispatı için elinizde tapunuzun olması gerekir. Açılacak bir dava ile taşınmazı tapulu hale getirerek kendi adımıza tescil ettirmek Anayasal temel haklardan mülkiyet hakkını güvence altına almanın tek yoludur.

2. Zilyetlik Yoluyla Taşınmaz Edinmenin Yasal Şartları nelerdir? Muhtar senedi yeterli mi?

Muhtar senedi tek başına mülkiyetin elde edilebilmesi için yeterli değildir. Aşağıda yer alan şartları taşıdığı takdirde bu senetle birlikte bir dava açılabilir.

• Süre Şartı: Bu davanın başlıca şartı süredir. Mahkemeler öncelikle tescili talep edilen taşınmazı en az 20 yıl boyunca kesintisiz kullanılmasını aramaktadır.
• Niteliği: Taşınmazın tescili için hazine, mera, orman veya özel mülkiyete tabi olmaması gerekmektedir. Bunlar dışında çay, dere yatağı, göl, taş ocağı gibi kamuya ait araziler de olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının konusu olamaz.
• Taşınmazın Durumu: Taşınmazın malik sıfatıyla, çekişmesiz ve fasılasız (kesintisiz) kullanılması şartı ise; herhangi bir hak iddiasıyla karşılaşılmamış, davaya konu edilmemiş ve süre bakımından kesintiye uğramamış yani devamlılığı olan bir mülkiyet iddiası ve kullanım şartıdır.

(Özel mülkiyete tabi taşınmazların kazandırıcı zamanaşımı ile tescil ettirmek ayrı bir hukuki süreç olup bu konudaki yazımıza da buraya tıklayarak ulaşabilirsiniz.)

3. Kimler Bu Davayı Açabilir?

• Taşınmazı fiilen kullanan gerçek veya tüzel kişiler.
• Meşru yollarla intikal eden zilyetliklerin (mirasçılık yoluyla kullanım, satın alma vb.) hukuki sürece etkisi: Taşınmazı gerçekte imar ve ihya eden kişi için imar ve ihyadan itibaren imar ve ihya gerektirmemesi durumunda zilyetliğin elde edildiği tarihten itibaren 20 yıl elinde bulunduran kişi bu davayı açabilecektir. İntikal sonrası açılacak davada mahkemece zilyetliğin başlangıç tarihinin ilk ihya veya zilyetliğin ilk elde edildiği tarih olarak kabul edilebilmesinin imkanı da mirasçıların veya satın alan kişinin meşru şekilde hak sahibi olduğunu ispat etmesi ile mümkündür.

4. Dava Süreci: Adım Adım Neler Yapılır?

• Hazırlık Aşaması: Uygulamada öncelikle tapu teknisyenine yaptırılacak bir ölçüm ile elde edilecek kroki ile muhtarlık yazıları, vergi beyanları derlenir. Daha sonra kullanımın ispatı açısından krokide yer alan sınır komşularından ve taşınmazın bulunduğu yerdeki yaşlı kadimden beri yöreyi tanıyan kişilerden tanık listesi hazırlanır.
• Dava Açma:
• Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
• Yetkili mahkeme taşınmazın bağlı bulunduğu yer mahkemesidir.
• Davacı hak sahibi olduğunu iddia eden zilyet veya mirasçısıdır.
• Davalı büyük şehirlerde Büyükşehir Belediyesi ve İlçe Belediyesi ile Hazinedir.
• Dava esnasında mahkemece Harita Genel Müdürlüğünden veya Harita Genel Komutanlığından taşınmaza ait eski hava fotoğrafları getirtilir.

• Keşif ve Bilirkişi: Mahkemenin taşınmaz başında yaptığı incelemenin önemi. Uygulamada yargıtay keşifin taşınmazın başında belirli şartları taşıyan bilirkişiler eşliğinde yapılmasını ve tarafsız yerel bilirkişilerce zilyetlik iddiasının kabulünü aramaktadır.
• İlan Süreci: TMK 713/4 gereği yapılan gazete ilanı ve 3 aylık “itiraz süresi” hakkında bilgilendirme: Mahkemece taşınmazın zilyet adına tesciline karar verilmesi öncesinde karar yerel ve genel birer gazetede ilan edilerek 3 ay içerisinde bir itiraz gelmemesi halinde zilyet adına tescile karar verilir.

5. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

• Her tapusuz arazi bu yolla tescil edilebilir mi?

Cevap: Hayır, her taşınmaz bu yolla tescil edilemez; örneğin Dere yatağında kalıp aktif taşkın veya etki alanında bulunan taşınmazlar bu yolla tescil edilemez.

• Tapusuz arazinin zilyetlik yoluyla kazanılması için gereken 20 yıl ne zaman başlar?

Cevap: Taşınmazın zilyetlik öncesi durumuna göre değişmekle beraber, İmar ve ihya gerektiren taşınmazlarda imar ve ihya tarihinden, hali arazi, ham toprak, metruk yol gibi basit ameliye ile zilyetliği elde edilebilecek arazilerden ise zilyetliğin elde edildiği tarihten itibaren başlar.

• Tapusuz arazinin zilyetlik yoluyla kazanılması için gereken 20 yıl nasıl ispat edilir?

Cevap: Davaların niteliği gereği yerel bilirkişiler ve tarafsız yerel yaşlılar ile köy senedi, muhtar senedi gibi zilyetliğin başlangıcını ortaya koyan senetlerin mahkemece kabulü ile ispat mümkündür. Bu noktada tanıkların ve yerel bilirkişilerin yaşı, araziyi tanımaları önem arz eder.

• İlan süresi içerisinde bir itiraz gelirse ne olur?

Cevap: İlan süresi içinde bir itiraz yapılırsa, tescil davası çekişmeli bir nitelik kazanır ve mülkiyet uyuşmazlığı davası gibi ele alınır. Bu noktada itiraz edenin Devlet mi Vatandaş mı olduğuna göre davanın seyri değişebilecektir.

İtiraz edenin vatandaş olması durumunda mahkeme itiraz edenin delillerine bakarak güçlü olan mülkiyet iddiasına göre vatandaşın itirazını reddedebileceği gibi davanın reddine de karar verebilecektir.

Bir kamu kuruluşunun itirazının bulunması halinde ise kayıtlar titizlikle tekrar gözden geçirilerek yukarıda yazılı şartların bulunmadığına göre yine itirazın reddine veya davanın reddine karar verilebilecektir.

• Dava masrafları ve keşif ücretleri nelerdir?

Cevap: Davanın başlangıcında çok yüksek olmamakla birlikte süreç içerisinde masraf ve harçlar ortaya çıkabilmektedir. Tapusuz taşınmazın tescili davasında harçlar, sabit bir tutar olmayıp taşınmazın mahkeme tarafından belirlenen piyasa değeri üzerinden hesaplanır. Bu, hukuken ‘nisbi harç’ olarak adlandırılır. Dolayısıyla, davanın başında ödenecek masraf miktarı ile davanın sonunda, taşınmazın keşif sonucu ortaya çıkan değeri üzerinden ödenecek nihai harç miktarı farklılık gösterecektir. Söz konusu nisbi harç binde 68,31 üzerinden hesaplanmaktadır.

6. Sonuç ve Özet

• Mülkiyet hakkının kesinleştirilmesi için bu davanın açılması bir “zorunluluk”tur. Kadastro geçen ve kadastro dışında kalan tapusuz bir taşınmazınızın varlığı halinde mülkiyeti tescil için yapabileceğiniz tek girişim bu davayı açmaktır.
• “Bir taşınmazı zilyetlik yoluyla kazanmak, devletin elindeki bir kayıt sistemiyle ‘mücadele’ etmektir. Bu yüzden, süreci bir ‘hobi projesi’ olarak değil, teknik bir hukuki işlem olarak görmeli ve mutlaka bir hukuk profesyonelinin denetiminde ilerlemelisiniz.” 10.07.2026

7. Kaynakça

–GAYRİMENKUL DAVALARI İKİNCİ KİTAP (2. BASKI) Türkiye Adalet Akademisi  Nisan 2025

-Türk Medeni Kanunu

-Kadastro Kanunu

-Yargıtay 16. Hukuk Dairesinin 2016/11179 E. 2019/5709 K. sayılı kararı.

-Yargıtay 16. hukuk Dairesinin 2018/3529 E. 2020/5831 K. sayılı kararı.

-Yargıtay 16. hukuk Dairesinin 2015/4785 E. 2016/3746 K. sayılı kararı.

-Yargıtay 16. hukuk Dairesinin 2020/8652 E. 2020/5781 K. sayılı kararı.

-Yargıtay 16. hukuk dairesinin 2016/4074 E. 2018/6710 K. sayılı kararı.

-Yargıtay 8. hukuk dairesinin 2023/2128 E. 2023/3435 K. sayılı kararı.

-Yargıtay 8. hukuk dairesinin 2021/6540 E. 2023/5078 K. sayılı kararı.

-Yargıtay 8.hukuk Dairesinin 2021/6540 E. 2023 5078 sayılı kararı

8. İlgili makaleler

Tapusu başkası üzerine olan taşınmazımı resmi şekilde nasıl alabilirim?