Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tapu Alma (TMK 713)
Dedenizden kalan, tapusu olmayan bir tarlayı yıllardır ekip biçiyor olabilirsiniz. Ya da tapuda adı yazan kişi 30 yıl önce ölmüş, taşınmazı ise uzun zamandır siz kullanıyorsunuzdur. Bu durumda akla gelen ilk soru şudur: Bu yeri kendi adıma tapuya tescil ettirebilir miyim? Cevap, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı kurumundadır. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 713. maddesinde düzenlenen bu yol, belirli şartlar varsa taşınmazı 20 yıl boyunca malik gibi kullanan kişinin mahkeme kararıyla tapu almasını sağlar.
Bu yazıda olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının şartlarını, davanın nasıl açıldığını ve vatandaşların en çok sorduğu soruları sade bir dille anlattık.
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı nedir?
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı, bir taşınmazı uzun süre, kesintisiz ve sahibiymiş gibi kullanan kişinin, bu fiili durumu mahkemeye kanıtlayarak taşınmazın mülkiyetini kazanmasıdır. Kazanım kendiliğinden olmaz; mutlaka tescil davası açılması ve mahkemenin tescile karar vermesi gerekir.
Kanun bu imkânı iki durumda tanır:
- TMK 713/1: Taşınmaz tapuda hiç kayıtlı değilse (tapusuz yerler).
- TMK 713/2: Taşınmaz tapuda kayıtlı olsa bile; tapudan malikin kim olduğu anlaşılamıyorsa veya malik hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmişse. (Kayıt malikinin 20 yıl önce ölmüş olması hali Anayasa Mahkemesi kararıyla kaldırılmıştır; aşağıda açıkladık.)
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının şartları nelerdir?
Mahkemenin tescil kararı verebilmesi için aşağıdaki şartların hepsinin birlikte bulunması gerekir.
1. Taşınmaz tapusuz olmalı ya da kayıt maliki belirsiz olmalı
Tapuda yaşayan ve kimliği belli bir kişi adına kayıtlı taşınmaz, kural olarak zamanaşımıyla kazanılamaz. Yani komşunuzun tapulu tarlasını 20 yıl kullanmanız, size tek başına tapu hakkı vermez.
2. Zilyetlik en az 20 yıl sürmeli
Taşınmazın en az 20 yıl kullanılmış olması gerekir. Bu süre davanın açıldığı tarihte dolmuş olmalıdır. Süreyi tek başınıza doldurmanız da şart değildir: Taşınmazı babanızdan miras yoluyla ya da başka birinden devralmışsanız, önceki zilyedin kullanma süresi sizin sürenize eklenebilir.
3. Zilyetlik davasız ve aralıksız olmalı
“Davasız” demek, bu süre içinde taşınmaz hakkında sizin zilyetliğinize karşı açılmış ve sonuç doğurmuş bir dava bulunmaması demektir. “Aralıksız” ise kullanımın kesintiye uğramamasıdır. Arazinin niteliğine uygun kullanım yeterlidir; örneğin nadasa bırakılan bir tarla, kullanımın kesildiği anlamına gelmez.
4. Malik sıfatıyla zilyetlik olmalı
Taşınmazı “benim malım” diyerek kullanmalısınız. Kiracı, ortakçı, emanetçi ya da izinle kullanan kişi malik sıfatıyla zilyet sayılmaz. Bu nedenle başkasına kira ödeyerek kullandığınız bir yer için bu davayı açamazsınız.
5. Taşınmaz zilyetlikle kazanılabilecek nitelikte olmalı
Orman, mera, yayla, kıyı gibi kamu malları ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler (dağ, kayalık, ham toprak gibi) kural olarak zilyetlikle kazanılamaz. Ham toprak ancak emek ve masraf harcanarak tarıma elverişli hale getirilmiş (imar-ihya edilmiş) ve sonrasında 20 yıl ekonomik amacına uygun kullanılmışsa kazanılabilir. Ayrıca Kadastro Kanunu, belgesiz zilyetlikle edinilebilecek arazi miktarına sınırlar koymuştur (örneğin kuru arazide 100 dönüm).
TMK 713/2: Tapulu taşınmazda olağanüstü zamanaşımı mümkün mü?
Evet, istisnai olarak mümkündür. TMK 713/2’ye göre şu durumlarda tapulu bir taşınmaz için de tapu iptali ve tescil davası açılabilir:
- Tapu kaydından malikin kim olduğu anlaşılamıyorsa (örneğin kayıtta sadece “Ali oğlu Veli” yazıyor ve kimlik bilgisi tespit edilemiyorsa),
- Kayıt maliki hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmişse.
Önemli: Kanunun ilk halinde “kayıt maliki 20 yıl önce ölmüşse” de tescil istenebiliyordu. Anayasa Mahkemesi bu ibareyi 17.03.2011 tarihli kararıyla iptal etti. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre bu tarihten önce kayıt maliki en az 20 yıl önce ölmüş ve 20 yıllık zilyetlik de dolmuşsa kazanılmış hak vardır ve dava bugün de açılabilir. Ayrıntılar TMK 713/2 Anayasa Mahkemesi kararı yazımızda.
Burada da 20 yıllık, davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetlik şarttır. Uygulamada en çok tartışılan konu mirasçılar arasındaki durumdur. Kayıt malikinin mirasçılarından biri taşınmazı kullanıyorsa, bu kullanım kural olarak tüm mirasçılar adına yapılmış sayılır. Mirasçının kendi adına tescil isteyebilmesi için, mirasçılar arasında bir paylaşım (taksim) yapıldığını ve taşınmazın kendisine düştüğünü kanıtlaması gerekir.
20 yıl kullanılan arazi kimin olur?
Vatandaşların en sık sorduğu bu sorunun cevabı “duruma göre değişir” olmalıdır. 20 yıl kullanmak tek başına tapu getirmez. Arazi tapusuzsa veya kayıt maliki belirsizse (ya da kayıt maliki 17.03.2011 tarihinden en az 20 yıl önce ölmüş ve zilyetlik süresi de bu tarihten önce dolmuşsa), kullanım malik sıfatıyla ve kesintisizse ve yer zilyetlikle kazanılabilecek nitelikteyse, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile tescil davası açılabilir. Tapuda yaşayan bir kişi adına kayıtlı arazide ise 20 yıllık kullanım mülkiyet kazandırmaz.
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı davası nasıl açılır?
Görevli ve yetkili mahkeme
Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Taşınmazın aynına ilişkin olduğu için bu yetki kesindir; başka yerde dava açılamaz.
Dava kime karşı açılır?
Tapusuz taşınmazlarda dava Hazineye ve taşınmaz belediye sınırları içindeyse ilgili belediye gibi kamu tüzel kişilerine karşı açılır. TMK 713/2 kapsamındaki davalarda ayrıca tapuda kayıtlı kişinin mirasçıları da davaya dahil edilir.
İlan ve itiraz süreci
Mahkeme, tescil isteğini gazete ve taşınmazın bulunduğu yerde ilan ettirir. İlandan itibaren üç ay geçmeden karar verilemez. Bu süre, taşınmaz üzerinde hak iddia eden kişilerin itiraz edebilmesi içindir.
Deliller ve keşif
Bu davaların en önemli aşaması keşiftir. Mahkeme taşınmazın başına gider; yaşlı ve tarafsız yerel bilirkişiler ile tanıkları dinler. Ziraat mühendisi taşınmazın tarım arazisi olup olmadığını ve ne zamandan beri kullanıldığını inceler, fen bilirkişisi ise sınırları haritaya işler. Hava fotoğrafları, uydu görüntüleri, vergi kayıtları ve kadastro belgeleri de önemli delillerdir.
Hangi yerler zilyetlikle kazanılamaz?
- Orman alanları ve orman sınırı içindeki yerler,
- Mera, yaylak, kışlak gibi ortak kullanılan yerler,
- Kıyı ve sahil şeridi,
- İmar-ihya edilmemiş dağ, taşlık ve kayalık alanlar,
- Kamu hizmetine ayrılmış yerler (yol, okul, cami bahçesi vb.).
Ayrıca kadastro çalışması sırasında taşınmaz Hazine veya başka biri adına tespit edilmişse, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı davası yerine kadastro tespitine dayalı süreler gündeme gelir. Kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık hak düşürücü süre geçmişse dava açma imkânı kaybedilebilir.
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı hakkında sık sorulan sorular
Zilyetlikle tapu almak için kaç yıl gerekir?
En az 20 yıl. Süre davanın açıldığı gün dolmuş olmalıdır. Önceki zilyetten (örneğin babanızdan) devralınan süre hesaba katılabilir.
Babamdan kalan tapusuz tarla için dava açabilir miyim?
Evet. Ancak tarlanın tüm mirasçılara ait olduğu kabul edilir. Tek başınıza tescil istiyorsanız, kardeşlerinizle aranızda paylaşım yapıldığını kanıtlamanız gerekir. Aksi halde tescil, mirasçılar adına birlikte istenebilir.
Hazine arazisi zamanaşımı ile alınır mı?
Hazine adına tapuda kayıtlı yerler zilyetlikle kazanılamaz. Tapusuz olup Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ise ancak imar-ihya edilmiş ve 20 yıl tarım amaçlı kullanılmışsa kazanılabilir.
Elden aldığım tarla için tapu davası açabilir miyim?
Tarla tapusuzsa, elden alırken zilyetliği de devraldığınız için satıcının kullanma süresi sizin sürenize eklenebilir. Tapulu tarlada ise durum farklıdır; babanız tarla alıp tapusunu almadıysa babam tarla almış tapusunu almamış yazımıza da bakabilirsiniz. Ayrıntılar için elden tapu geçerli mi yazımıza bakabilirsiniz.
Kullandığım tapusuz tarlaya biri girerse ne yapmalıyım?
Tapunuz olmasa bile fiili kullanımınız hukuken korunur. Mülki amire başvurabilir veya dava açabilirsiniz. Ayrıntılar zilyetliğin korunması davası yazımızda.
Muhtar senedi ile tapu alınabilir mi?
Muhtar senedi tek başına tapu sağlamaz; ancak zilyetliğin başlangıcını göstermede delil olarak kullanılabilir. Ayrıntılar için köy senedi ve muhtar senedi yazımıza göz atabilirsiniz.
İlgili yazılar: Babam Tarla Almış Ama Tapusunu Almamış · TMK 713/2 Anayasa Mahkemesi Kararı · Elden Tapu Geçerli mi? · Muhdesatın Tespiti Davası · Zilyetliğin Korunması Davası · Ecrimisil Davaları
Kaynak: Nadir Meral, Bayram Şen, Gamze Ünal, Gayrimenkul Davaları – Üçüncü Kitap: Kişisel Haklardan Kaynaklanan Sık Açılan Davalar (Zilyetliğin Korunması, Muhdesatın Tespiti ve TMK 713/2 Maddesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları), 2. Baskı, Türkiye Adalet Akademisi, Uygulamada Sık Karşılaşılan Davalar Serisi No. 27.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki destek alınız.
https://mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.4721.pdf
