Zilyetliğin Korunması Davası: Tarlama Tecavüz Edildi, Ne Yapmalıyım?
Komşunun sınır taşını kaydırıp tarlanızı sürmesi, kullandığınız yola duvar örülmesi ya da bahçenize izinsiz girilip ürün toplanması… Bu tür durumlarda çoğu kişi önce tapusu olup olmadığını düşünür. Oysa hukuk, tapunuz olmasa bile fiilen kullandığınız taşınmazı korur. Bunun en hızlı yolları zilyetliğin korunması davası ve mülki amire başvurudur.
Bu yazıda zilyetliğin korunması davasının ne olduğunu, hangi sürelerde açılması gerektiğini ve vatandaşların en sık sorduğu soruları anlattık.
Zilyetlik nedir?
Zilyetlik, bir şey üzerinde fiili hakimiyettir. Türk Medeni Kanunu’nun 973. maddesine göre bir şey üzerinde fiili hakimiyeti olan kişi o şeyin zilyedidir. Zilyet olmak için malik olmak gerekmez. Örneğin:
- Tapusuz tarlayı yıllardır eken çiftçi,
- Evde oturan kiracı,
- Elden satın aldığı evde yaşayan alıcı,
bu taşınmazların zilyedidir ve zilyetliği hukuken korunur.
Zilyetliğe saldırı (tecavüz) nedir?
Zilyetliğe saldırı iki şekilde olur:
- Gasp: Taşınmazın zilyedin elinden tamamen alınmasıdır. Örneğin tarlanızın başkası tarafından sürülüp ekilmesi veya evinizin kilidinin değiştirilmesi.
- Saldırı (rahatsız etme): Zilyetlik elden çıkmadan kullanımın engellenmesidir. Örneğin sulama arkının kesilmesi, yola engel konulması, sınıra çit çekilmesi.
Zilyetliğin korunması yolları nelerdir?
1. Kendi gücüyle savunma
TMK 981’e göre zilyet, kendisine yönelik haksız saldırıyı kuvvet kullanarak önleyebilir. Taşınmazı zorla elinden alınan kişi, saldırganı kovarak hemen geri alabilir. Ancak bu hak saldırı anında veya hemen sonrasında ve durumun gerektirdiği ölçüde kullanılabilir. Ölçüsüz kuvvet kullanımı cezai sorumluluk doğurur; bu nedenle hukuki yollara başvurmak daha güvenlidir.
2. Mülki amire başvuru (3091 sayılı Kanun)
Taşınmaz zilyetliğine yapılan tecavüzlerde valilik veya kaymakamlığa başvurulabilir. Mülki amir, kısa bir inceleme ile saldırının önlenmesine ve eski durumun iadesine karar verir. Başvuru, saldırının öğrenilmesinden itibaren 60 gün ve her halde saldırıdan itibaren 1 yıl içinde yapılmalıdır. Mülki amirin kararına karşı sulh hukuk mahkemesine itiraz edilebilir. Bu yol hızlı sonuç verdiği için uygulamada çok tercih edilir.
3. Zilyetliğin korunması davası
Zilyet, mahkemeye başvurarak gasp edilen zilyetliğin iadesini, saldırının önlenmesini ve uğradığı zararın tazminini isteyebilir. Bu davalarda görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Zilyetliğin korunması davası açma süresi ne kadar?
TMK 984’e göre zilyetliğin korunması davası, zilyedin saldırıyı ve saldırganı öğrendiği tarihten itibaren iki ay ve her halde saldırının üzerinden bir yıl geçmeden açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür; geçirilirse zilyetliğe dayanan dava hakkı kaybedilir. Bu durumda geriye ancak mülkiyete dayalı davalar kalır.
Zilyetlik davası ile el atmanın önlenmesi davası arasındaki fark
- Zilyetliğin korunması davası fiili duruma dayanır. Kimin malik olduğu kural olarak tartışılmaz; önemli olan saldırıdan önce taşınmazı kimin kullandığıdır. Sulh hukuk mahkemesinde görülür ve kısa sürelere tabidir.
- El atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası mülkiyete, yani tapuya dayanır. Asliye hukuk mahkemesinde görülür ve kural olarak bir süreye bağlı değildir.
Kısacası tapunuz yoksa ya da hızlı sonuç istiyorsanız zilyetlik davası; tapunuz varsa ve süreler kaçmışsa el atmanın önlenmesi davası gündeme gelir. Haksız kullanım için ayrıca ecrimisil davası açılabilir.
Zilyetliğin korunması davasında deliller
Bu davaların en önemli delili keşif ve tanıktır. Mahkeme taşınmazın başına giderek saldırıdan önceki durumu ve saldırının ne olduğunu tespit eder. Komşular, köy muhtarı, hava fotoğrafları, ürün satış belgeleri ve fotoğraf/video kayıtları da kullanılabilir. Davalı kural olarak “taşınmaz aslında benim” diyerek kendini savunamaz; ancak daha üstün hakkını hemen ispat edebilirse dava reddedilebilir.
Zilyetliğin korunması hakkında sık sorulan sorular
Tarlama komşu tecavüz etti, ne yapmalıyım?
Önce durumu fotoğraf ve tanıklarla belgeleyin. Ardından 60 gün içinde kaymakamlığa/valiliğe 3091 sayılı Kanun kapsamında başvurabilir veya 2 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde zilyetliğin korunması davası açabilirsiniz.
Tapusuz araziye tecavüz edilirse dava açılabilir mi?
Evet. Zilyetlik davası tapuya değil fiili kullanıma dayanır. Tapusuz arazinizi uzun süredir kullanıyorsanız, ayrıca olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla tapu almayı da değerlendirebilirsiniz.
Kiracı zilyetlik davası açabilir mi?
Evet. Kiracı taşınmazın zilyedidir. Ev sahibi dahil, kiracının kullanımına haksız müdahale eden herkese karşı zilyetliğin korunması yollarına başvurabilir.
Elden aldığım evdeki zilyetliğim korunur mu?
Evet. Elden satış mülkiyet kazandırmasa da fiili kullanımınız zilyetlik olarak korunur. Ayrıntılar için elden tapu geçerli mi yazımıza bakabilirsiniz.
Zilyetliğe tecavüz suç mu?
Başkasının taşınmazını kısmen veya tamamen işgal etmek, sınırları değiştirmek gibi eylemler Türk Ceza Kanunu’nun 154. maddesindeki “hakkı olmayan yere tecavüz” suçunu oluşturabilir. Bu suç kural olarak şikâyete bağlıdır.
Zilyetlik davasını kazanırsam tapu sahibi olur muyum?
Hayır. Zilyetlik davası sadece fiili durumu eski haline getirir; mülkiyet sorununu çözmez. Ortak taşınmaza yaptığınız yapılar için muhdesatın tespiti davası ayrıca önem taşır.
İlgili yazılar: Babam Tarla Almış Ama Tapusunu Almamış · TMK 713/2 Anayasa Mahkemesi Kararı · Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı · Elden Tapu Geçerli mi? · Muhdesatın Tespiti Davası · Ecrimisil Davaları
Kaynak: Nadir Meral, Bayram Şen, Gamze Ünal, Gayrimenkul Davaları – Üçüncü Kitap: Kişisel Haklardan Kaynaklanan Sık Açılan Davalar (Zilyetliğin Korunması, Muhdesatın Tespiti ve TMK 713/2 Maddesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları), 2. Baskı, Türkiye Adalet Akademisi, Uygulamada Sık Karşılaşılan Davalar Serisi No. 27.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki destek alınız.
https://mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.4721.pdf
