TMK 713/2 Anayasa Mahkemesi Kararı: 20 Yıl Önce Ölen Kişi Adına Kayıtlı Tapu Alınır mı?
Tapuda hâlâ dedesinin, hatta dedesinden önceki birinin adı yazan, ama onlarca yıldır kendisinin kullandığı bir tarla için tapu almak isteyen çok sayıda vatandaş var. Eskiden Türk Medeni Kanunu’nun 713/2. maddesi, 20 yıl önce ölmüş bir kişi adına kayıtlı taşınmazı 20 yıl kullanan kişiye tescil davası açma imkânı veriyordu. Ancak TMK 713/2 Anayasa Mahkemesi kararı ile bu imkân 2011 yılında kaldırıldı. Peki bu karar herkes için yolu kapattı mı? Hayır. Belirli bir tarihten önce şartları tamamlanmış olanların hakları hâlâ korunuyor.
Bu yazıda Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararını, Yargıtay’ın kazanılmış hak yaklaşımını ve kimlerin hâlâ dava açabileceğini sade bir dille anlattık.
TMK 713/2 neyi düzenliyordu?
TMK 713/2’nin ilk hali, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıyla tapu alınabilecek tapulu taşınmazları şöyle sayıyordu:
- Tapu kütüğünden malikin kim olduğu anlaşılamayan taşınmazlar,
- 20 yıl önce ölmüş bir kişi adına kayıtlı taşınmazlar,
- Hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kişi adına kayıtlı taşınmazlar.
Bu taşınmazları 20 yıl boyunca davasız, aralıksız ve malik gibi kullanan kişi, kendi adına tescil isteyebiliyordu. Genel şartları olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.
TMK 713/2 Anayasa Mahkemesi kararı ne diyor?
Anayasa Mahkemesi, 17.03.2011 tarihli, E.2009/58, K.2011/52 sayılı kararıyla TMK 713/2’deki “ölmüş ya da” ibaresini Anayasa’ya aykırı bularak iptal etti. Mahkemeye göre, sırf malik 20 yıl önce öldü diye mülkiyetin mirasçılardan alınması, mülkiyet hakkını ölçüsüz biçimde sınırlıyordu. Çünkü malik ölünce taşınmaz kendiliğinden mirasçılarına geçer; tapuda eski adın yazıyor olması mirasçıların hakkını ortadan kaldırmaz.
Anayasa Mahkemesi aynı gün, iptal edilen hükmün uygulanmasını da durdurdu (yürürlüğü durdurma kararı). İptal kararının tam metni 23.07.2011 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı.
Kararın ardından TMK 713/2’nin bugünkü hali
Bugün TMK 713/2’ye göre tapulu bir taşınmaz için olağanüstü zamanaşımıyla tescil ancak şu iki durumda istenebilir:
- Tapu kütüğünden malikin kim olduğu anlaşılamıyorsa,
- Malik hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmişse.
Yani 17.03.2011’den sonra şartları tamamlanan durumlarda, “malik 20 yıl önce öldü” gerekçesiyle tapu iptali ve tescil davası açılamaz.
Yargıtay’ın kazanılmış hak yaklaşımı: 17.03.2011 tarihi neden önemli?
İptal kararları kural olarak geriye yürümez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bu ilkeden hareketle, 01.10.2019 tarihli, E.2017/1671, K.2019/973 sayılı kararında önemli bir ayrım yaptı:
- 17.03.2011 tarihinden önce kayıt maliki 20 yıl önce ölmüş ve zilyedin 20 yıllık kullanma süresi de dolmuşsa, zilyet lehine kazanılmış hak doğmuştur.
- Bu kişilerin davayı 17.03.2011’den önce ya da sonra açmalarının bir önemi yoktur. Yani şartları zamanında tamamlanan kişi bugün de dava açabilir.
- Şartlar 17.03.2011’den sonra tamamlanmışsa, ölüm gerekçesine dayanılarak tescil istenemez.
Örnekle açıklayalım
Örnek 1: Tapu maliki 1975 yılında ölmüş. Davacı taşınmazı 1980’den beri malik gibi kullanıyor. 17.03.2011 tarihinde malik 20 yıldan fazla önce ölmüş, davacının 20 yıllık zilyetliği de 2000 yılında dolmuştur. Davacının kazanılmış hakkı vardır ve bugün dava açabilir.
Örnek 2: Tapu maliki 1995 yılında ölmüş. 17.03.2011 tarihinde ölümün üzerinden henüz 16 yıl geçmiştir. Şartlar o tarihte tamamlanmadığı için ölüm gerekçesine dayanan tescil davası açılamaz.
Örnek 3: Tapu maliki 1970 yılında ölmüş, ancak davacı taşınmazı 2000 yılında kullanmaya başlamış. 17.03.2011 tarihinde zilyetlik süresi 11 yıldır; önceki zilyetin süresi eklenemiyorsa 20 yıl dolmamıştır ve kazanılmış hak yoktur.
Kazanılmış hak için hangi şartlar aranır?
- Kayıt maliki, 17.03.2011 tarihi itibarıyla en az 20 yıl önce ölmüş olmalıdır.
- Davacının (önceki zilyetlerin süresi dahil) 20 yıllık zilyetliği 17.03.2011’den önce dolmuş olmalıdır.
- Zilyetlik davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla olmalıdır.
- Taşınmaz zilyetlikle kazanılabilecek nitelikte olmalıdır (orman, mera, kıyı gibi yerler olmamalıdır).
Mirasçı olan zilyet ne yapmalı?
Uygulamada en sık karşılaşılan durum, kayıt malikinin torunlarından birinin taşınmazı kullanmasıdır. Mirasçılardan birinin kullanımı kural olarak tüm mirasçılar adına yapılmış sayılır. Mirasçı zilyedin tek başına tescil isteyebilmesi için, mirasçılar arasında taşınmazın kendisine bırakıldığını gösteren bir paylaşım (taksim) yapıldığını kanıtlaması gerekir. Paylaşım ispatlanamazsa, mirasçılar arasındaki sorun muhdesatın tespiti ve ortaklığın giderilmesi davaları gibi yollarla çözülebilir.
Dava nasıl açılır?
- Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi.
- Davalılar: Tapu malikinin mirasçıları. Mirasçı yoksa Hazine.
- İlan: Mahkeme tescil isteğini ilan ettirir; ilandan itibaren üç ay geçmeden karar verilemez.
- Deliller: Mirasçılık belgesi, ölüm tarihini gösteren nüfus kayıtları, keşif, yerel bilirkişi ve tanık anlatımları, hava fotoğrafları ve varsa satış veya paylaşım belgeleri.
Mahkeme özellikle zilyetliğin hangi tarihte başladığını ve 17.03.2011’de 20 yılın dolup dolmadığını titizlikle araştırır. Bu nedenle tanıkların net tarih vermesi ve eski hava fotoğraflarının dosyaya getirtilmesi önemlidir.
TMK 713/2 Anayasa Mahkemesi kararı hakkında sık sorulan sorular
Dedemin adına kayıtlı tarlayı kendi adıma tapuya geçirebilir miyim?
Dedeniz öldüğünde tarla tüm mirasçılarına geçmiştir. Önce mirasçılık belgesi alınarak tapu mirasçılar adına intikal ettirilir. Tek başınıza tescil istiyorsanız, mirasçılar arasında paylaşım yapıldığını kanıtlamanız ya da diğer mirasçılarla tapuda anlaşmanız gerekir.
20 yıl önce ölmüş kişinin tapusu kime kalır?
Kural olarak mirasçılarına kalır. Ancak 17.03.2011’den önce malik 20 yıl önce ölmüş ve başka biri taşınmazı 20 yıl malik gibi kullanmışsa, o kişi Yargıtay’ın kazanılmış hak içtihadına göre tescil davası açabilir.
Anayasa Mahkemesi kararından sonra dava açılabilir mi?
Evet, şartları 17.03.2011’den önce tamamlanmışsa. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu kişilerin davayı ne zaman açtığının önemli olmadığını kabul etmiştir.
Babam bu tarlayı ölen kişiden elden almıştı, ne olacak?
Elden satış tapulu taşınmazda mülkiyet kazandırmaz. Ama babanızın kullanım süresi sizin sürenize eklenebilir ve satıcı 17.03.1991’den önce ölmüşse kazanılmış hak gündeme gelebilir. Ayrıntılar babam tarla almış tapusunu almamış ve elden tapu geçerli mi yazılarımızda.
Gaip kişi adına kayıtlı taşınmaz için dava açılabilir mi?
Evet. Anayasa Mahkemesi kararı gaiplik halini kaldırmadı. Malik hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmişse ve diğer şartlar varsa tescil istenebilir.
Kullandığım tarlaya mirasçılar müdahale ederse ne yapmalıyım?
Tescil davası sürerken bile fiili kullanımınız korunur. Ayrıntılar için zilyetliğin korunması davası yazımıza bakabilirsiniz.
İlgili yazılar: Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı · Babam Tarla Almış Ama Tapusunu Almamış · Elden Tapu Geçerli mi? · Zilyetliğin Korunması Davası
Kaynak: Nadir Meral, Bayram Şen, Gamze Ünal, Gayrimenkul Davaları – Üçüncü Kitap: Kişisel Haklardan Kaynaklanan Sık Açılan Davalar (Zilyetliğin Korunması, Muhdesatın Tespiti ve TMK 713/2 Maddesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları), 2. Baskı, Türkiye Adalet Akademisi, Uygulamada Sık Karşılaşılan Davalar Serisi No. 27. Anayasa Mahkemesi, 17.03.2011, E.2009/58, K.2011/52. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 01.10.2019, E.2017/1671, K.2019/973.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki destek alınız.
https://mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.4721.pdf
