Babam Tarla Almış Ama Tapusunu Almamış: Ne Yapmalıyım?
“Babam bu tarlayı yıllar önce köylüsünden almış, parasını da ödemiş ama tapusunu hiç üzerine geçirmemiş. Babam vefat etti, satıcı da öldü. Şimdi ne olacak?” Bu soru, avukatlara en sık sorulan gayrimenkul sorularından biridir. Babam tarla almış tapusunu almamış diyorsanız, yapmanız gerekenler öncelikle tarlanın tapulu mu tapusuz mu olduğuna, satıcının ne zaman öldüğüne ve tarlanın ne kadar süredir kullanıldığına bağlıdır.
Bu yazıda tapusu alınmamış bir tarla için izlenebilecek yolları adım adım ve sade bir dille anlattık.
İlk adım: Tarla tapulu mu, tapusuz mu?
Her şey bu sorunun cevabına bağlıdır. Tarlanın ada ve parsel numarasını öğrenerek tapu müdürlüğünden veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün parsel sorgulama ekranından durumunu araştırabilirsiniz. Üç ihtimal vardır:
- Tarla tapusuzdur: Tapu kütüğünde kaydı yoktur.
- Tarla satıcı adına tapuludur: Tapuda hâlâ babanıza satan kişinin ya da onun da öncesindeki malikin adı yazar.
- Kadastro sırasında başkası adına yazılmıştır: Kadastro tespitiyle tarla satıcı, Hazine veya başka biri adına tapuya geçmiştir.
Babam tarla almış tapusunu almamış ve tarla tapusuzsa
Bu en avantajlı durumdur. Tapusuz bir tarlanın elden satılması, hukuken zilyetliğin devridir ve geçerlidir. Satıcının tarlayı kullandığı süre babanızın süresine, babanızın süresi de sizin sürenize eklenir. Toplam kullanım süresi 20 yılı bulduysa ve diğer şartlar varsa, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla Asliye Hukuk Mahkemesinde tescil davası açılabilir.
Dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Babanız öldüğü için tarla üzerindeki zilyetlik tüm mirasçılara geçmiştir. Tescil kural olarak mirasçılar adına birlikte istenir. Kardeşler arasında tarlanın size bırakıldığına dair bir paylaşım varsa, tescil sizin adınıza da istenebilir.
Tarla satıcı adına tapuluysa ne yapılabilir?
Tapulu taşınmazın elden satışı geçersizdir ve tek başına tapu almanızı sağlamaz. Ayrıntılı açıklama için elden tapu geçerli mi yazımıza bakabilirsiniz. Yine de aşağıdaki yollar vardır.
1. Satıcı veya mirasçılarıyla anlaşarak tapuda devir
En hızlı ve masrafsız yol budur. Satıcı yaşıyorsa birlikte tapu müdürlüğüne gidilerek resmi satış yapılır. Satıcı ölmüşse, önce mirasçılık belgesi alınır, tapu mirasçılar adına intikal ettirilir ve mirasçıların tamamı tapuda satışı imzalar. Mirasçılardan biri bile yanaşmazsa bu yol tıkanır.
2. Satıcı çok uzun yıllar önce ölmüşse: TMK 713/2 ve kazanılmış hak
Anayasa Mahkemesi 2011 yılında “20 yıl önce ölmüş kişi adına kayıtlı taşınmaz” için tescil imkânını iptal etti. Ancak Yargıtay’a göre, 17.03.2011 tarihinden önce kayıt maliki en az 20 yıl önce ölmüş ve zilyetlik de 20 yılı doldurmuşsa kazanılmış hak vardır ve bugün de dava açılabilir. Basitçe: satıcı (kayıt maliki) 17.03.1991’den önce ölmüş ve babanızla birlikte toplam kullanım 17.03.2011’de 20 yılı bulmuşsa bu yol açık olabilir. Ayrıntılar TMK 713/2 Anayasa Mahkemesi kararı yazımızda.
3. Ödenen paranın güncel değeriyle iadesi
Tapu alınamıyorsa, babanızın ödediği para kaybolmaz. Elden satış geçersiz olduğu için satıcı veya mirasçıları, aldıkları bedeli iade etmekle yükümlüdür. Yargıtay, yıllar önce ödenen paranın bugünkü değerine göre, denkleştirici adalet ilkesiyle güncellenerek iade edilmesini kabul eder. Bu hak babanızdan size miras yoluyla geçer. Babanızın tarlaya yaptığı yapılar ve diktiği ağaçlar için de masraf talep edilebilir; ortak taşınmazlarda muhdesatın tespiti davası da gündeme gelebilir.
Tarla kadastroda başkası adına yazıldıysa
Kadastro çalışması sırasında tarla satıcı veya başka biri adına tespit edilmişse, kadastro tespitine dayanan haklar için kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık hak düşürücü süre vardır. Bu süre geçmişse, kadastro öncesi sebeplere dayanarak dava açma imkânı büyük ölçüde kaybedilir. Bu nedenle kadastro tarihini öğrenmek çok önemlidir.
Satıcının mirasçıları tarlayı geri isterse ne olur?
Tapu satıcının mirasçılarına geçtiyse, mirasçılar tarlanın boşaltılmasını ve geçmişe dönük kullanım bedeli (ecrimisil) isteyebilir. Ancak bedeli tamamen ödenmiş ve yıllarca sorunsuz kullanılmış bir tarlada bu talep, bazı durumlarda hakkın kötüye kullanılması sayılabilir. Kullanım bedeli konusunda ecrimisil davaları yazımızı inceleyebilirsiniz. Tarlaya zorla girilirse zilyetliğin korunması yollarına başvurabilirsiniz.
Hangi belgeler ve deliller işe yarar?
- Satış senedi, muhtar senedi veya el yazısı anlaşma,
- Ödeme makbuzları, banka kayıtları,
- Satışı ve kullanımı bilen yaşlı komşular, tanıklar,
- Çiftçi Kayıt Sistemi (ÇKS) kayıtları, tarımsal destek ödemeleri,
- Eski hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri,
- Satıcının ve babanızın ölüm tarihlerini gösteren nüfus kayıtları, mirasçılık belgeleri.
Muhtar senedinin değeri hakkında köy senedi ve muhtar senedi yazımıza göz atabilirsiniz.
Babam tarla almış tapusunu almamış: Sık sorulan sorular
Babamın senetle aldığı tarla bize miras kalır mı?
Tarla tapuluysa, senet babanıza mülkiyet kazandırmadığı için tarlanın kendisi mirasa girmez. Ancak bedel iadesi ve masraf alacakları mirasa girer. Tarla tapusuzsa, babanızın zilyetliği ve bu zilyetliğe dayanan tescil hakkı mirasçılara geçer.
Satıcı ölmüş, mirasçıları tapuyu vermiyor, ne yapmalıyım?
Önce tarlanın tapulu olup olmadığını ve satıcının ölüm tarihini öğrenin. Tapusuzsa zilyetliğe dayalı tescil davası, tapuluysa ve satıcı 17.03.1991’den önce ölmüşse TMK 713/2 kazanılmış hak yolu, hiçbiri mümkün değilse bedelin güncel değeriyle iadesi davası değerlendirilir.
Babamın aldığı tarlayı 30 yıldır ekiyoruz, tapu alabilir miyiz?
Tarla tapusuzsa ve orman, mera gibi kamu malı değilse büyük ihtimalle evet. Tapuluysa, 30 yıllık kullanım tek başına yetmez; kayıt malikinin durumuna bakılır.
Elden alınan tarlanın tapusu kaç yılda alınır?
Tapusuz tarlalarda kesintisiz 20 yıllık zilyetlikten sonra dava açılabilir. Tapulu tarlalarda ise süre geçmesi kural olarak tapu kazandırmaz.
Tapusu alınmamış tarla satılabilir mi?
Tapusuz tarlanın zilyetliği devredilebilir; bu yazılı bir belgeyle yapılmalıdır. Tapulu tarlada ise tapuda adı olmayan kişi satış yapamaz; yapsa da geçersiz olur.
Kardeşlerimden biri tarlayı tek başına kendi adına almak istiyor, mümkün mü?
Tarla tüm mirasçılara ait sayıldığı için kardeşinizin tek başına tescil alabilmesi, mirasçılar arasında paylaşım yapıldığını kanıtlamasına bağlıdır. Aksi halde tescil tüm mirasçılar adına yapılır.
İlgili yazılar: TMK 713/2 Anayasa Mahkemesi Kararı · Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı · Elden Tapu Geçerli mi? · Muhdesatın Tespiti Davası
Kaynak: Nadir Meral, Bayram Şen, Gamze Ünal, Gayrimenkul Davaları – Üçüncü Kitap: Kişisel Haklardan Kaynaklanan Sık Açılan Davalar (Zilyetliğin Korunması, Muhdesatın Tespiti ve TMK 713/2 Maddesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları), 2. Baskı, Türkiye Adalet Akademisi, Uygulamada Sık Karşılaşılan Davalar Serisi No. 27.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki destek alınız.
https://mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.4721.pdf
